Surélévation de votre immeuble à Lyon : un projet accompagné avec méthode
Créer des étages supplémentaires, valoriser le foncier existant, financer des travaux grâce à la vente du droit de surélever : la surélévation est un projet ambitieux qui se prépare bien en amont. J’accompagne les conseils syndicaux et les copropriétaires lyonnais qui souhaitent étudier cette option, du premier vote en assemblée générale jusqu’à la livraison des travaux.
Échanger sur mon projet de surélévationQu’est-ce qu’une surélévation de copropriété ?
La surélévation consiste à ajouter un ou plusieurs niveaux au-dessus d’un bâtiment existant, afin d’y créer de nouveaux logements ou des locaux communs. Le syndicat des copropriétaires peut décider de réaliser lui-même les travaux, ou choisir de céder son droit de surélever à un promoteur, qui financera tout ou partie du projet en contrepartie de la constructibilité obtenue.
C’est une opération qui touche à la fois le droit de la copropriété, l’urbanisme et la technique du bâtiment. Elle demande une vraie coordination entre les copropriétaires, le syndic, un architecte et, le cas échéant, un notaire. Mon rôle est de vous aider à cadrer le projet, à préparer les votes en assemblée générale et à assurer le suivi administratif tout au long du processus, en lien avec les professionnels du bâtiment que vous mandaterez.
En bref
- Encadrée par les articles 35 à 37-1 de la loi du 10 juillet 1965
- Vote en assemblée générale à la majorité de l’article 26 dans la majorité des cas
- Droit de priorité des copropriétaires du dernier étage
- Constitution d’un lot transitoire obligatoire avant travaux (loi ELAN)
Pourquoi une copropriété envisage une surélévation
Financer des travaux lourds
La vente du droit de surélever à un promoteur peut apporter des recettes substantielles, mobilisables pour un ravalement, une réfection de toiture ou une mise aux normes.
Valoriser le patrimoine commun
Dans un marché lyonnais où le foncier est rare, exploiter la constructibilité restante d’un immeuble peut représenter une réelle opportunité pour l’ensemble des copropriétaires.
Créer de nouveaux logements
Certaines copropriétés choisissent de réaliser elles-mêmes la surélévation pour créer des lots privatifs supplémentaires, revendus ou attribués aux copropriétaires intéressés.
Améliorer les parties communes
La surélévation peut aussi servir à créer des locaux à usage commun : local vélos, espace de stockage, local technique, dans les volumes disponibles en toiture.
Le cadre légal : quelles majorités pour voter une surélévation ?
La surélévation est encadrée par les articles 35 à 37-1 de la loi du 10 juillet 1965. La majorité requise en assemblée générale dépend de la nature du projet :
| Type de décision | Majorité requise |
|---|---|
| Réalisation de travaux de surélévation pour créer des locaux privatifs | Article 26 (double majorité : majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix) |
| Réalisation de travaux de surélévation pour créer des locaux à usage commun | Article 25 (majorité absolue de tous les copropriétaires) |
| Cession du droit de surélever à un tiers (promoteur) | Article 26, sauf si l’immeuble est situé en périmètre de préemption urbain, où la majorité de l’article 25 suffit |
Les copropriétaires du dernier étage, dont les lots se trouvent sous l’emprise du projet, bénéficient d’un droit de priorité prévu à l’article 37. Depuis la loi ELAN, la constitution d’un lot transitoire de surélévation est obligatoire avant le démarrage des travaux (article 37-1). Si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, une assemblée spéciale des copropriétaires du bâtiment concerné doit confirmer la décision.
Les grandes étapes d’un projet de surélévation
Étude de faisabilité
Vérification du potentiel constructible au regard du Plan Local d’Urbanisme de la Métropole de Lyon, et premier échange avec un architecte sur la faisabilité technique.
Inscription à l’ordre du jour
Présentation du projet au conseil syndical, puis inscription du point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale avec les documents nécessaires au vote éclairé des copropriétaires.
Vote en assemblée générale
Vote de principe autorisant la surélévation ou la cession du droit de surélever, dans les conditions de majorité prévues par la loi.
Modification du règlement
Création du ou des nouveaux lots, constitution du lot transitoire, et adaptation du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division avec l’appui d’un notaire.
Autorisations d’urbanisme
Dépôt du permis de construire et obtention des autorisations nécessaires auprès des services de la Ville de Lyon ou de la commune concernée.
Réalisation et suivi
Suivi administratif et financier du chantier jusqu’à la livraison, mise à jour des tantièmes et de la répartition des charges au fur et à mesure de la création des nouveaux lots.
Mon accompagnement sur un projet de surélévation
Je ne suis ni architecte ni promoteur : mon rôle est d’assurer que chaque étape du projet respecte le formalisme de la copropriété et que les copropriétaires disposent de toutes les informations pour décider en connaissance de cause.
Cadrage du projet
Premier échange avec le conseil syndical pour poser les objectifs et identifier les professionnels à mobiliser.
Préparation des assemblées
Rédaction des résolutions, convocation, et présentation claire des enjeux et des majorités requises aux copropriétaires.
Coordination des intervenants
Lien avec l’architecte, le notaire et, le cas échéant, le promoteur, pour que les décisions du syndicat soient bien retranscrites juridiquement.
Suivi administratif et financier
Mise à jour de la répartition des charges, gestion des appels de fonds liés au projet, et suivi jusqu’à la clôture de l’opération.
Votre copropriété envisage une surélévation ?
Que le projet en soit à l’idée ou déjà bien engagé, je peux échanger avec vous et le conseil syndical pour évaluer les prochaines étapes et le cadre de vote applicable à votre immeuble.
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