Charges impayées en copropriété : que faire quand un copropriétaire ne paie pas ?
Un copropriétaire qui ne paie plus ses charges, c’est une situation que la plupart des immeubles connaissent tôt ou tard. Et quand ça arrive, la question revient toujours au même point : que fait-on, et dans quel ordre ? Entre la gêne d’agir contre un voisin, la peur des procédures judiciaires et l’incertitude sur les délais, beaucoup de conseils syndicaux hésitent — et pendant ce temps, la dette grossit.
En début d’année 2025, la Chambre nationale des commissaires de justice révélait que 720 000 copropriétés avaient des difficultés de trésorerie, dans 90 % des cas liées à des charges impayées. Le montant total des impayés en copropriété dépassait 2 milliards d’euros au premier trimestre 2025. Ce n’est pas un problème marginal.
Voici la procédure complète, étape par étape, avec les règles légales en vigueur en 2026 — et ce que le conseil syndical peut faire concrètement.
💡 Avant tout : comprendre pourquoi quelqu’un ne paie pas
Tous les impayés ne se ressemblent pas. Un copropriétaire qui traverse une difficulté financière passagère et de bonne foi n’est pas dans la même situation qu’un copropriétaire qui refuse de payer en contestant ses charges ou qui a tout simplement disparu. Cette distinction est importante : elle conditionne la première approche à adopter.
- Difficulté financière temporaire et bonne foi — un plan d’échelonnement amiable est souvent la solution la plus rapide et la moins coûteuse pour tout le monde
- Contestation des charges — le copropriétaire estime qu’il ne doit pas ce montant. Le syndic doit vérifier si la dette est réellement due et documentée avant d’engager une procédure
- Mauvaise foi ou absence de réponse — la procédure formelle s’impose, sans attendre
Dans tous les cas, plus on attend, plus la situation se complique. Trois trimestres d’impayés créent un trou de trésorerie qui affecte la capacité de la copropriété à régler ses prestataires. Le syndic a d’ailleurs l’obligation légale d’agir dès que le taux d’impayés atteint 25 % des sommes exigibles.
📋 La procédure en 5 étapes
Étape 1 — La relance amiable
Avant toute démarche formelle, le syndic contacte le copropriétaire défaillant — par téléphone, email ou courrier simple — pour l’informer du solde impayé et comprendre sa situation. Cette étape n’a pas de valeur juridique mais elle est utile : elle permet souvent de résoudre les situations de bonne foi rapidement, sans frais pour personne.
Si un accord amiable est trouvé, il doit être formalisé par écrit — calendrier de remboursement signé par les deux parties. Un accord oral n’a aucune valeur en cas de nouveau défaut de paiement.
⚠️ Nouveauté 2026 : depuis le décret du 22 décembre 2025, les mises en demeure et notifications peuvent être adressées par voie électronique, en remplacement du courrier recommandé papier — à condition que le copropriétaire ait communiqué son adresse email et n’ait pas demandé expressément à recevoir les communications en format papier.
Étape 2 — La mise en demeure formelle
Si la relance amiable reste sans suite, le syndic adresse une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par acte de commissaire de justice). C’est l’acte juridique clé de la procédure : il déclenche plusieurs effets automatiques.
⚖️ Ce que déclenche la mise en demeure :
- Les intérêts de retard commencent à courir (article 36 du décret du 17 mars 1967)
- Un délai de 30 jours s’ouvre — à compter du lendemain de la première présentation de la lettre au domicile du copropriétaire
- Le copropriétaire devient redevable de tous les frais de recouvrement engagés par le syndicat
Point légal important (Cour de cassation, décembre 2024) : la mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, exercice par exercice. Une mise en demeure mentionnant un solde global sans détail est insuffisante et entraîne l’irrecevabilité de la demande.
Étape 3 — La déchéance du terme
Si le copropriétaire ne règle pas sa dette dans les 30 jours suivant la mise en demeure, le syndic peut appliquer la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Concrètement, cela signifie que toutes les sommes dues sur l’exercice en cours deviennent immédiatement exigibles — y compris celles dont l’échéance n’est pas encore arrivée.
💡 Exemple concret : un copropriétaire doit 800 € de provisions impayées depuis janvier. Après mise en demeure restée sans suite, la déchéance du terme lui rend immédiatement exigibles les 2 400 € restants sur l’exercice annuel en cours — même si ces appels de fonds ne sont pas encore échus.
Étape 4 — La procédure judiciaire accélérée
Si la déchéance du terme ne suffit pas à obtenir le paiement, le syndic saisit le président du tribunal judiciaire selon une procédure accélérée au fond — ce qui garantit des délais réduits par rapport à une procédure classique. À Lyon, c’est le tribunal judiciaire de Lyon qui est compétent.
Pour les dettes inférieures à 4 000 €, une procédure simplifiée existe depuis la loi du 6 août 2015 : elle permet d’obtenir un acte exécutoire sans passer devant le juge, ce qui accélère considérablement le recouvrement des petites créances.
⚠️ Conditions de recevabilité précisées par la Cour de cassation (janvier 2026) :
- Une mise en demeure préalable précisant la nature et le montant des provisions, restée infructueuse au-delà de 30 jours
- L’approbation des comptes par l’assemblée générale pour les exercices dont les arriérés sont réclamés
- Le respect du périmètre de la mise en demeure — le syndic ne peut pas étendre sa demande aux exercices postérieurs non visés
Étape 5 — L’exécution forcée et la saisie
Une fois la décision judiciaire obtenue, le commissaire de justice peut procéder à des mesures d’exécution forcée : saisie sur compte bancaire, saisie sur salaire, ou — en dernier recours — saisie immobilière du lot. Cette dernière option est rare mais existe : le bien peut être vendu aux enchères pour rembourser la dette.
La saisie immobilière est une procédure longue et coûteuse, engagée seulement lorsque toutes les autres voies ont échoué. Elle représente néanmoins une garantie réelle pour la copropriété : le bien immobilier est le gage de la dette.
🔍 Ce que ça change pour les autres copropriétaires
Les impayés ne sont pas un problème qui ne concerne que le copropriétaire défaillant. Ils ont un impact direct sur l’ensemble de la copropriété.
- Trésorerie fragilisée — la copropriété peut se retrouver dans l’incapacité de régler ses prestataires (gardien, assurance, contrats de maintenance)
- Appels de fonds exceptionnels — pour compenser le déficit, le syndic peut être contraint de solliciter les autres copropriétaires
- Retard sur les travaux — des chantiers votés en assemblée générale peuvent être bloqués faute de trésorerie suffisante
- Dépréciation de l’immeuble — un immeuble avec un fort taux d’impayés est moins attractif à la revente et peut être signalé dans le pré-état daté lors d’une transaction
✅ Ce que le conseil syndical peut faire concrètement
Le conseil syndical n’a pas de pouvoir direct pour recouvrer les charges — c’est le rôle du syndic. Mais il a un rôle de vigie et de pression légitime pour s’assurer que la procédure est bien enclenchée dans les délais.
- Demander au syndic un état régulier des impayés — a minima trimestriel, idéalement mensuel sur les gros impayés
- Vérifier que la mise en demeure a bien été envoyée dans les délais et qu’elle respecte les exigences de contenu (précision des montants par exercice)
- Inscrire le sujet à l’ordre du jour de l’AG si les impayés dépassent un seuil significatif ou si la procédure semble bloquée
- Autoriser le syndic à engager la procédure judiciaire — selon le montant et le règlement de copropriété, une autorisation de l’AG peut être nécessaire
- Ne pas intervenir directement auprès du copropriétaire défaillant — cela peut compliquer la procédure et créer des malentendus sur le plan juridique
⏱️ La prescription : ne pas laisser dormir une dette
Depuis la loi ELAN de 2018, le délai de prescription des charges de copropriété est de 5 ans, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Au-delà, le syndic ne peut plus exiger le paiement d’une dette de charges impayées.
⚠️ Conséquence pratique : un syndic qui laisse dormir des arriérés pendant plusieurs années sans prendre de mesures sérieuses risque de voir la dette prescrite — et la copropriété perdre définitivement sa créance. La prescription impose une gestion active du recouvrement, sans attendre que la situation se dégrade.
En résumé
Face à un impayé en copropriété, la règle d’or est d’agir tôt et dans l’ordre : relance amiable, mise en demeure précise et documentée, déchéance du terme, puis procédure judiciaire si nécessaire. Chaque étape doit être rigoureusement respectée — une erreur de forme peut rendre la procédure irrecevable devant le tribunal.
Vous êtes membre d’un conseil syndical à Lyon et vous faites face à des impayés dans votre immeuble ? L’équipe du Cabinet Mireille peut vous accompagner dans la mise en place d’une procédure adaptée à votre situation.
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